淺談物業(yè)公司對設(shè)備管理應(yīng)注意的幾個方面

發(fā)布時間：2008-07-15

通常所說物業(yè)管理工作包括：公共秩序維護、保潔、綠化、共用設(shè)施設(shè)備維護以及社區(qū)文化活動等，這些都是大家所熟悉的內(nèi)容，也是物業(yè)管理的重要部分，但設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多人并不熟悉。本人在此談一下自己對設(shè)備管理的認識。

一、前期介入工作

物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備功能設(shè)計上或設(shè)備選擇時就要介入，因為從事過物業(yè)管理工作的人員，能親身體驗到客戶對物業(yè)功能的需求，為設(shè)備功能設(shè)計或設(shè)備選擇上提出很好的建議。

還有，在設(shè)備招標訂貨時應(yīng)附帶一些后期維保服務(wù)和產(chǎn)品升級換代的事宜，因為現(xiàn)在科技發(fā)展迅速，許多設(shè)備更新?lián)Q代很快，而且每一套設(shè)備的設(shè)計和零件都是廠家訂做的，各個廠家的設(shè)備零件并不能相互通用，今后設(shè)備一旦出現(xiàn)損壞等問題，只能更換原廠家的零件，這樣，廠家就擁有了一定的壟斷權(quán)利，到時廠家有可能漫天要價，物業(yè)公司不能因此更換整套設(shè)備，難免就要支付高額的升級維修費用。而這些問題若是在設(shè)備競標時能提早約定，廠家會為競得大額的設(shè)備銷售，做出今后升級換代和維修保養(yǎng)方面的優(yōu)惠，這將會為后期物業(yè)管理工作的開展提供便利條件。

二、設(shè)備及資料及交接時應(yīng)注意的問題

在設(shè)備資料交接時，盡可能詳細的索要設(shè)備的圖紙、合同、使用說明和廠家、供貨方的資料。了解了廠家的詳細資料和合同有效性后，可以充分利用供貨方承諾條件順利解決設(shè)備維保期的故障問題。

在設(shè)備交接時，物業(yè)公司應(yīng)對設(shè)備的各項功能逐一進行試驗檢查，以保證設(shè)備在樓宇入住時能按設(shè)計之初的功能正常使用。

設(shè)備投入使用初期，物業(yè)公司應(yīng)及時與業(yè)主或使用者進行溝通，從客戶角度認識設(shè)備中存在的功能不足，以便利用項目的尾款、質(zhì)保金及時進行改進，進一步完善物業(yè)功能，為今后物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

三、日常管理應(yīng)注意的問題

在設(shè)備管理中，對于一些高科技含量和設(shè)計人身安全的設(shè)備應(yīng)以合同的形式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)，或由廠家、專業(yè)部門進行培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后再上崗，以確保設(shè)備的正常安全運轉(zhuǎn)。如委托專業(yè)公司維保，應(yīng)在合同內(nèi)注明故障搶修時間、維保細節(jié)、標準等詳細內(nèi)容，以此延長設(shè)備的使用壽命。

設(shè)備在日常管理中，要制定具體的潤滑防銹蝕等維保計劃，維保計劃一定要全面、詳細，可依照由廠家提供的專業(yè)維保方法進行操作，在操作時，為防止遺漏，應(yīng)對各類閥門等零件做好編號，登記造冊。維保責任要落實到人，并進行不定期的抽查檢驗，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥等零部件處于靈活可控狀態(tài)。

設(shè)備在日常管理中，還應(yīng)注意保留各類記錄，運行、維保的記錄一定要真實、完整、可靠，這將是以后分析處理故障的基本依據(jù)。出現(xiàn)小的故障時要及時解決做好記錄，如此類故障出現(xiàn)頻次較高時，要及時查找根本原因及時消除。如出現(xiàn)大的故障不能及時處理時，要做專門的記錄，放在比較醒目的地方，防止遺漏，一旦具備修復(fù)條件時，及時修復(fù)，避免出現(xiàn)大的事故，并確保下一周期的正常使用。

四、設(shè)備的運行調(diào)整

曾有實驗證明，一臺滿負荷工作的機組運行要比兩臺半載負荷的機組運行經(jīng)濟許多，所以設(shè)備的運行調(diào)整是提高經(jīng)濟運行和節(jié)能的重要手段。例如，中央空調(diào)在夏季運行時，可利用電力平峰谷的不同電價，在低谷電價時盡可能多的儲存冷氣，待到高峰電價時在釋放出來，這樣便可以減少電費的支出，這些看起來并不起眼的細節(jié)，乍一看沒有多大關(guān)系，但是設(shè)備常年累月的運行，加起來也是一筆不小的費用。

操作人員還可以根據(jù)房間朝向、距離遠近、保溫效果等多種因素，對系統(tǒng)各個支、干路的壓力、流量進行調(diào)整，使各個支路均衡運行。還可以依據(jù)溫度變化、時段不同進行調(diào)整，制定調(diào)整曲線，避免一些時段能量過高或過低造成的損失，使系統(tǒng)運行達到最佳運行狀態(tài)。目前，冀興花園冬季供暖便采用了以上的運行調(diào)整方法。

總而言之，設(shè)備的運行調(diào)整是一種最簡單、最行之有效且容易掌握、投入極小的節(jié)能降耗方法，對于利潤微薄的物業(yè)行業(yè)來說，使每個物業(yè)公司都應(yīng)該重視起來的操作方法。（冀興物業(yè)公司李海飛）